DIREITO CONDOMINIAL

Não raras vezes condomínio de prédios residenciais (e até comerciais) se valem de toda a sorte de proibições contra condôminos inadimplentes para constrange-los ao pagamento das taxas, vedando-lhes, por exemplo: i) a proibição de retirar da própria residência os móveis para mudança, enquanto não pagar o débito atrasado; ii) a reserva do salão de festas; iii) a não utilização da academia, da piscina, do salão de jogos, das quadras de futebol, tênis e vôlei, dentre outros.

Para tentar validar essas proibições, alguns condomínios chegam até a aprovar, em assembleia geral extraordinária, com alteração do respectivo Estatuto ou do Regimento Interno, sob o argumento de que a decisão da maioria, uma vez aprovada, tornaria legal o ato, por se tratar de norma soberana.

Contudo, essas medidas são ilegais. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) conclui o julgamento do Recurso Especial 1.699.022, interposto por uma proprietária de apartamento que estava sendo impedida de usar as áreas comuns do condomínio em razão da inadimplência das taxas condominiais.

O entendimento adotado pelo o STJ foi de que “o morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso NÃO PODE SER IMPEDIDO de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.”

Dessa forma, o regulamento interno de condomínio, aprovado em assembleia, não pode proibir uso de área de lazer por condômino inadimplente. Isso porque a sanção prevista para inadimplência é exclusivamente pecuniária, de forma que não é possível criar novas penalidades que violam a dignidade humana.Portanto, o condomínio só pode usar de meios financeiros para exigir que o devedor pague os débitos em atraso.

Estou sendo impedido de usar as áreas comuns – o que fazer?

Como vimos, essas medidas que impedem os condôminos de usarem as áreas comuns do condomínio são ilegais e podem ser cortadas via propositura de ação judicial, seja perante a Corte Arbitral, conforme Estatuto do Condomínio, ou diretamente no Poder Judiciário (dependendo do que dispõe o Estatuto do Condomínio), a fim de ser anulado o ato de restrição de direitos para que seja liberado o acesso normal às áreas de uso.

Assim, a proibição de acesso do condômino às áreas comuns e a imposição de outras penalidades, que não as expressamente previstas em lei, fere o princípio da dignidade da pessoa humana e pode fazer com que o condomínio seja acionado judicialmente para cessar o abuso e ainda ser condenado ao pagamento de indenização pelo dano moral experimentado pelo condômino, face à vexatória situação de exposição ostensiva de inadimplente perante os seus vizinhos.